土地這樣流轉才規范!才能拿補貼!

作者：山合水易 | 來源：山合水易規劃設計院 | 時間：2017-05-02 | 關鍵詞：土地流轉政策,土地流轉法規,土地流轉

《農村土地經營權流轉交易市場運行規范(試行)》是依據《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《農村土地承包經營權證管理辦法》等法律、規章及相關政策制定的;目的是為了加強對農村土地經營權流轉交易市場的工作指導，依法推進土地經營權有序流轉;本規范適用于在進行農村土地經營權流轉交易的。

一、土地經營權流轉交易應具備哪些條件?

1.權屬清晰無爭議;

2.交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意愿;

3.流出方必須是產權權利人，或者受產權權利人委托的組織或個人;

4.流轉交易要符合法律法規和環境保護規劃、農業產業發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉一體化建設規劃等政策規定。

二、哪幾類土地經營權可進行流轉交易?

1.家庭承包方式取得的土地經營權;

2.其他承包方式取得的土地經營權;

3.集體經濟組織未發包的土地經營權;

4.其他依法可流轉交易的土地經營權。

三、可參與土地經營權流轉交易的主體有哪些?

1. 農村集體經濟組織、承包農戶、家庭農場、專業大戶、農民專業合作社、農業企業等各類農業經營主體;

2.具備農業生產經營能力的其他組織或個人。

四、想流出土地經營權，交易時需要哪些資料?

(1)家庭承包方式、或其他承包方式取得的土地經營權

1.身份證明;

2.《農村土地承包經營權證》或其他權屬證明材料;

3.農村集體經濟組織或中介組織(個人)受托流轉承包土地的，應當提供書面委托書;

4.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容);

5.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

(2)農村集體經濟組織未發包的土地經營權：

1.農村集體經濟組織主體資格證明材料;

2.具體承辦人的身份證明;

3.集體土地所有權權屬證明材料;

4.農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明;

5.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格及作價依據、流轉方式、流轉用途等內容);

6.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

其他依法可流轉交易的土地經營權參照以上情形，按照農村土地經營權流轉交易市場要求提供相關材料。

五、想流入土地經營權，交易時需要哪些材料?

1.身份證明等主體資格證明材料;

2.流入申請(主要包括流入土地的用途、面積、期限等內容);

3.流入土地超過當地規定標準的，需提供農業經營能力等證明，項目可行性報告，以及有權批準機構準予流轉交易的證明;

4.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

六、如何簽訂土地經營權流轉交易合同?

交易雙方應參照土地經營權流轉交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內容：

1.雙方的基本信息;

2.流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級;

3.流轉的期限和起止日期;

4.流轉土地的用途;

5.流轉價款及支付方式;

6.合同到期后地上附著物及相關設施的處理;

7.雙方的權利和義務;

8.雙方的違約責任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件;

9.雙方認為需要約定的其他事項。第十四條流轉交易合同到期后，流入方在同等條件下可優先續約。

七、不想交易了，如何中止土地經營權流轉交易?

在交易過程中，有以下情形之一的，經流出方、流入方或者第三方提出申請，農村土地經營權流轉交易市場確認后，可以中止交易：

1.農村土地經營權存在權屬爭議且尚未解決的;

2.因不可抗力致使交易活動不能按約定的期限和程序進行的;

3.其他情況導致交易中止的。

4.中止交易后未能消除影響交易中止的因素導致交易無法繼續進行的;

5.人民法院、仲裁機構等單位依法發出終止交易書面通知的;

6.其他需要終止交易的。

因此，在進行土地流轉之前，農民朋友們應該了解什么是土地流轉的“三看”和“三忌”。

土地流轉的“三看”

一看欲流轉土地性質

通常來說，土地的性質是難以改變的，因此流轉前需事先咨詢了解欲流轉土地的性質，避免后期因土地性質不明確造成投資的局限性。例如，流轉的若是農用地，事后禁止作為建設用地使用。

二看承包方的綜合經濟實力

大規模的土地流轉面臨成本高、收益低的風險，且容易受氣候、經濟形勢等因素的影響，因此流轉前需綜合衡量承包方的經濟實力、抗風險能力，否則容易出現“毀約退地”“棄田拋荒”的現象。

三看流轉土地的剩余承包期限

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的規定，農村土地承包經營權流轉期限不得超過承包期的剩余期限。因此，流轉前應了解流轉土地的剩余承包期限，避免“超期流轉”引發糾紛。

土地流轉的“三忌”

一忌僅訂立口頭協議

農村是個熟人社會，在農村許多事情往往口頭協議即可了事，但在土地流轉問題上，千萬不能口頭協議，否則一旦發生糾紛，自身合法權益將難以保障。同時簽訂的書面合同至少一式兩份，確保農戶和承包方各執一份。

二忌合同約定含糊不清

土地流轉合同的內容應全面、明確，具體應包括以下方面：流轉雙方的名稱、流轉土地的具體位置和面積、承包的起止日期、流轉土地用途、流轉價格及支付方式、雙方的權利義務、流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理、違約責任等。

三忌擅自改變土地用途

按照目前的政策法規，土地承包經營權流轉，不得改變土地的農業用途。以基本農田為例，明令禁止破壞基本農田、占用基本農田發展林果業和挖塘養魚等將農用地作為建設用地使用的行為，否則應認定土地流轉合同無效。