我們對上海的一個基本判斷是：由于特大城市無可替代的吸引力，無論政府采取何種措施，都很難抑制人們涌入上海的趨勢。另一方面，上海的人口密度和土地開發強度，尤其是浦東地區，還遠遠不如東京、紐約等城市。上海，還有潛力可挖。未來，上海很有可能成為全世界人口第一的超級都市，而類似規模的超級都市，在中國還會有很多個。面對上海的未來，我想問三個問題。也代表萬科的一些思考。

　　第一，街區和地塊能否劃分的再小一些？路網再細密一些？

　　陸家嘴的天際線，已經成為了上海的標志。這條美麗的天際線，看上去和紐約東京別無二致，甚至還更漂亮一些。但一旦進入到街區里去，進入到那些摩天大樓的腳下。浦東和紐約、東京的區別就體現出來了，因為地塊巨大，路網稀疏，浦東不適合行走。

　　這種模式當然不能算錯，洛杉磯就是這樣的規劃。但國際上的趨勢是，越來越多的年輕人開始回歸市中心，尤其是那些公共交通完善，街區地塊較小，便于人們行走的老市區。因為城市的活力，就體現在這樣的街區中。

　　浦東給人留下印象的是環球金融中心這樣的摩天大樓，在這個畫面中是看不到人的，而紐約的時代廣場，東京的六本木，人們一想到這些城市，首先想到的是街頭繁忙行走的人群，而非摩天大樓的天際線。

　　我理解，人們之所以愿意生活在可行走的城市中，是因為這是溝通成本最低的方式：一個摩天大樓組成的都市，如果只能用汽車通勤，就會成為洛杉磯一樣的災難。堵車問題基本無解。而細密的街區，再配合公共交通，卻能讓人們簡單走幾步就到另外一家公司，另外一個餐廳，會大大削減人群的溝通和交流成本。

　　而這恰恰是城市的優勢所在：一個聰明腦袋瓜聚集的地方，就應該想辦法減少人與人之間溝通的成本，促進人們的社交活力。在知識經濟和互聯網時代，獲取知識越來越容易，創新反而更依賴于人與人之間的交流。一個可行走的城市，將大大降低新觀念，新想法產生的成本。

　　第二，如何在公眾和政府之間建立一個更好的規劃協調機制？

　　醫療、教育、購物、體育設施，公共空間，如何在可控的成本之內，為新城區提供完整的解決方案。需要全社會的努力。這還不僅僅是“知情同意”，更重要的是，市民輸入的信息越多，參與的方式越多，越能做成一個成功的社區。上海規土委近年來都在推動“開門辦規劃”。這是非常好的嘗試，和萬科的理念完全一致。

　　這方面全世界有很多機制上的先進經驗可以借鑒。比如，通過一個非政府的中介機構來組織人民群眾參與規劃，在土地的一級開發階段就將各方面的意見納入考量。

　　中國的城市，有總體規劃、有分區規劃，有控制性詳細規劃，也有修建性詳細規劃。目前來看，在總體規劃和分區規劃上，我們的公眾參與做的比較好，因為這些規劃更好理解，但控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，很大程度上決定了一個片區的結果。而這方面，公眾參與就顯得不足了。

　　萬科多年來堅持的是建“有人住的房子”，現在轉型城市配套服務商，也把自己定位成建“有人用的房子”。而要實現這個目標，政府或者開發商，都無法單方面完成。因為最終無論是公共建筑、商用建筑還是住宅，是否得到很好利用，都是用戶說了算。如果用戶沒能參與到前期的規劃，那就只有等產品面向市場的時候才接受“大考”，城市不是快速消費品，一旦一個產品做錯了，再重新開發”新一代產品“的可能性就很小了。

　　這還不僅僅是開放公眾參與的態度問題，以我對上海的了解，我相信上海有這個胸襟和氣魄。最大的難度在公眾教育和組織。如何讓公眾理解控制性詳細規劃中的各種技術細節會對他們的生活產生什么樣的影響，如何讓更多的人為規劃輸入更多的信息，如何能有效地組織公眾參與，使得規劃者能更有的放矢，這才是最大的難點。

　　第三，如何解決“低收入家庭”的需求？

　　這個問題，看上去和規劃的關系不大。但卻對城市影響巨大。學者研究的結果是，一個高級白領職位，往往會帶來1.6-2個低級的服務性職位的需求。如果這些職位不能得到滿足，那么高級職位的成本也將進一步提升，最終，會限制一個城市的發展。

　　一個偉大的城市一定是各個社會階層都能找到自己的“城市夢”的城市，紐約、舊金山、東京、巴黎、倫敦。都是如此。甚至在人們印象中完全由中產階級組成的硅谷，在最核心的帕羅?奧圖市（美國房價中位數最高的一個市）馬路對面，也有個“東帕羅?奧圖”，為貧民提供居所。

　　這并不意味著一定要規劃“貧民區”。但上海似乎也應該想想，如何能讓在這里工作的人，無論他是否長期定居上海，都能更好地融入城市生活。如何使得不同的社會階層之間能有機地生活在一起。

　　中低收入人群，尤其是外來人口組成的中低收入人群，他們所使用的街區可能和傳統的規劃都不太一樣，他們的密度肯定是更高的，以便能通過步行解決生活問題，但為了避免形成“貧民區”，似乎又需要讓這些街區有一些中產階級或者高收入人群，以平衡社交網絡的單一性。

　　在這方面，東京有一些經驗，比如幕張新都心等。萬科理解，新一屆中央政府的決心，是要用更多的公共住房解決中低收入人群的住房問題，而把中高檔的住房留給市場。我們相信，在解決中低收入家庭住宅問題上，上海也將作出自己的嘗試。而建設這些社區，現在的開發商都沒有完整的經驗。因為這需要解決的不僅僅是居住，更是生活。

　　這是我從萬科的實踐出發，對城市問題的一些思考。這些問題，萬科沒有答案，但我們愿意與社會各界一起思考，尋找答案。

　　上海是中國最發達的城市，在很大程度上代表著中國城市化的前進方向。無論是浦東新區的開發開放，軌道交通的規劃，甚至是新天地這樣的業態，私家車限牌這類公共政策，上海的經驗都得到了全國復制。這里的人均GDP最高，這里的人口素質最高，這里最先面臨老齡化問題，這里也有著全國最好的公共治理水平。

　　可以說，理解了現在的上海，就能理解很多中國城市的未來。那么也請上海為中國城市的發展，拓展更多的想象力。讓我們面對未來，一起努力。

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